Costos de cierre en Texas para compradores y vendedores

El cierre en Texas tiene detalles que sorprenden a quienes llegan de otros estados: no hay impuesto de transferencia, el estado fija el precio del seguro de título y, en Houston, la costumbre es que el vendedor pague la póliza de título del dueño. Esta guía explica qué paga cada parte, muestra las tarifas de título de 2026, explica los prorrateos y la cuenta de depósito (escrow), y cómo se usan los créditos del vendedor al negociar.

Resumen rápido

En el ejemplo de abajo (compra de $400,000 con 10 por ciento de enganche y cierre el 30 de junio), el comprador paga alrededor de $11,640, o 2.9 por ciento, y el vendedor alrededor de $8,100, antes de pagar su hipoteca y lo que se negocie. Texas no tiene impuesto de transferencia, el estado fija el precio del seguro de título y los créditos del vendedor tienen límites según el tipo de préstamo.

Lo que paga el comprador

Un comprador con hipoteca en Texas debe calcular de 2 a 5 por ciento del precio de compra entre costos de cierre y prepaids. El porcentaje baja cuando el precio sube, porque varios cargos son fijos. Los costos se dividen en cuatro grupos:

• Cargos del prestamista. Comisión de originación, suscripción (underwriting) y procesamiento; puntos de descuento, si los hay (un punto es 1 por ciento del monto del préstamo); avalúo; informe de crédito; determinación de zona de inundación y cuota de servicio de impuestos. Varían de un prestamista a otro, y esta es la parte que vale la pena comparar.
• Título y cierre. La póliza de título del prestamista, que por reglas del estado cuesta $100 cuando se emite al mismo tiempo que la del dueño, sobre la misma propiedad y sin pasar su monto; los endosos que pide el prestamista, como el T-19 a 5 por ciento de la prima básica en propiedad residencial; la cuota de escrow o de cierre de la compañía de título (title company); y las cuotas de registro del secretario del condado.
• Agrimensura nueva, si hace falta. Si no se acepta el survey del vendedor con su declaración T-47.1, uno nuevo para un lote típico de Houston cuesta unos cientos de dólares. Vea nuestra guía del survey y el T-47 (en inglés).
• Prepaids y depósitos de escrow. Intereses desde el día del cierre hasta fin de mes, la prima del primer año del seguro de la casa y el depósito inicial a la cuenta de escrow para impuestos y seguro, por lo general de dos a tres meses de cada uno. En Houston, donde los impuestos y el seguro son altos, esta suele ser la línea más grande del comprador.

Dos documentos federales traen las cifras oficiales: el Loan Estimate (estimado del préstamo), dentro de tres días hábiles después de solicitar, y el Closing Disclosure (declaración de cierre), al menos tres días hábiles antes del cierre. Compárelos línea por línea; ahí se marcan los cargos que no pueden subir.

Lo que suele pagar el vendedor en Houston

• La póliza de título del dueño. El párrafo 6A del contrato de TREC (Comisión de Bienes Raíces de Texas) tiene una casilla para indicar quién la paga. Se puede negociar, pero en Houston es muy común que la pague el vendedor. El estado fija la prima (vea la tabla abajo).
• La mitad de la cuota de escrow de la compañía de título. Por costumbre se divide en partes iguales con el comprador.
• Prorrateo de impuestos. En Texas los impuestos se pagan atrasados y vencen el 31 de enero por el año que acaba de terminar. El vendedor le acredita al comprador los días del 1 de enero al cierre, y el comprador paga la factura completa cuando llega. En una casa de $400,000 con tasa de 2.2 por ciento y cierre el 30 de junio, el crédito es de unos $4,360. Aparece como crédito en la hoja de liquidación, no como cheque.
• Cargos de la HOA. El certificado de reventa y los documentos, que la Sección 207.003 del Código de Propiedad limita a $375, más $75 por una actualización, y cualquier cuota de transferencia que las reglas de la asociación le asignen al vendedor. Las cuotas de capitalización suelen quedar a cargo del comprador; el anexo de TREC para asociaciones de propietarios dice quién paga qué.
• Pago y liberación de la hipoteca. El saldo pendiente con intereses hasta la fecha de pago, más una cuota pequeña para registrar la liberación del gravamen.
• Preparación de documentos. Honorarios del abogado por la escritura y documentos relacionados, y cargos de mensajería o transferencia.
• Lo que se negocie. Reparaciones o créditos acordados en el periodo de opción (option period), un contrato de servicio residencial (garantía de la casa) si el contrato dice que lo paga el vendedor, y cualquier crédito del vendedor para los costos de cierre del comprador.

Todo lo de ambas listas se puede negociar en el contrato. Estas costumbres son el punto de partida en Houston.

Sin impuesto de transferencia, y tarifas de título fijadas por el estado

Texas no tiene impuesto de transferencia de bienes raíces, ni timbres en la escritura, ni impuesto por registrar la hipoteca. Desde la enmienda constitucional de 2015 que agregó el Artículo VIII, Sección 29, la Legislatura no puede cobrar un impuesto por una operación que transfiere el título de una propiedad. Lo único que paga por registrar son las cuotas por página del secretario del condado.

Las primas del seguro de título las fija el Departamento de Seguros de Texas (TDI) y son iguales en todas las compañías de título del estado. Lo que cambia entre compañías es el servicio, la cuota de escrow y la rapidez para revisar el título. La tabla vigente entró en vigor el 1 de marzo de 2026 bajo la Orden del Comisionado 2025-9697, con una baja de 6.2 por ciento frente a la tabla anterior. Una póliza de $100,000 cuesta $780; para pólizas de $100,001 a $1,000,000, la prima es $780 más 0.494 por ciento del monto arriba de $100,000, redondeado al dólar.

El precio de $100 de la póliza del prestamista aplica cuando ambas pólizas se emiten juntas, cubren el mismo terreno y el préstamo no pasa del monto de la póliza del dueño. Los endosos que pide el prestamista se cobran aparte, a los porcentajes oficiales. Fuente: tarifas de TDI vigentes desde el 1 de marzo de 2026.

Prorrateos, prepaids y la cuenta de escrow

Los costos de cierre son los cargos de la operación. Los prepaids son gastos que usted pagaría de todos modos, cobrados por adelantado. Los intereses se pagan por adelantado desde el día del cierre hasta fin de mes; por eso cerrar al final del mes baja el efectivo que necesita, y cerrar al principio lo sube. La prima del primer año del seguro de la casa se paga en el cierre. Luego el prestamista llena la cuenta de escrow con lo necesario para pagar las próximas facturas de impuestos y seguro, más un colchón de hasta dos meses. En Houston eso puede ser varios miles de dólares de impuestos cobrados en la mesa de cierre. El crédito por prorrateo del vendedor cubre una parte. El prestamista revisa la cuenta de escrow cada año, y si usted presenta pronto la exención de homestead (homestead exemption), el pago baja en la siguiente revisión.

Créditos del vendedor como herramienta de negociación

Un crédito del vendedor (los prestamistas lo llaman seller concession o interested party contribution) es una cantidad que el vendedor acepta en el contrato pagar para los costos de cierre, los prepaids o para bajar la tasa (buydown) del comprador. Con tasas altas, suele ser el término más valioso en una negociación en Houston, porque convierte parte del precio, que el comprador financia a 30 años, en efectivo que se queda en su bolsillo al cerrar. Bajar $10,000 el precio de una compra de $400,000 baja el pago unos $60 al mes; un crédito de $10,000 cubre la mayoría de los costos de cierre del comprador desde el primer día, o paga una reducción temporal de tasa que baja mucho más los pagos de los dos primeros años.

Los prestamistas ponen un límite según el tipo de préstamo. Lo que pase del límite, o de los costos reales del comprador, se pierde. Por eso conviene calcular el crédito con el prestamista antes de escribirlo:

Los créditos también cuentan en el avalúo. Los valuadores anotan las concesiones en las ventas comparables y pueden ajustarlas, y un precio inflado para pagar un crédito grande puede no alcanzar en el avalúo. Lo más limpio es un crédito que el comprador de verdad necesita, dentro del límite, sobre un precio que respalden las ventas comparables.

Ejemplo: compra de $400,000 con 10 por ciento de enganche

Cifras de ejemplo para un cierre en Houston el 30 de junio, con tasa de impuestos de 2.2 por ciento, seguro de la casa de $4,000 al año y un préstamo de $360,000 a 30 años al 7.25 por ciento. Los cargos del prestamista y de la compañía de título varían; use su Loan Estimate.

Si cierra el día 5 en vez del 30, los intereses prepagados del comprador suben a unos $1,860 y todo lo demás queda igual. Si agrega un crédito del vendedor de $8,000 (dentro del límite convencional de 6 por ciento con 10 por ciento de enganche), el efectivo que el comprador necesita para cerrar baja a unos $3,600 más el enganche.

Preguntas frecuentes

Versión en inglés: Closing Costs in Texas for Buyers and Sellers. Otras guías en español: Comprar casa en Houston · Vender su casa en Houston · Mudarse a Houston · Preguntas frecuentes