El periodo de opción al comprar casa en Texas
Texas le da al comprador algo que casi ningún otro estado da: un plazo corto y pagado para salirse de un contrato firmado por cualquier razón y recuperar su depósito de garantía (earnest money). Aquí le explicamos cómo funciona en 2026 la opción de terminación del contrato de TREC (Comisión de Bienes Raíces de Texas), qué suelen negociar los compradores en Houston y cómo aprovechar esos días.
Resumen rápido
Los días se cuentan desde el día siguiente a la fecha efectiva (Effective Date). Dentro de 3 días, el earnest money y la cuota de opción (option fee) se entregan a la compañía de título (title company). Programe la inspección general del día 1 al 3, después los especialistas y su petición de reparaciones. El último día, a las 5 p.m., usted termina, extiende por escrito o sigue adelante. Son días de calendario: cuentan los fines de semana y los días festivos. Después del plazo solo quedan derechos específicos del contrato, y sin uno de ellos su earnest money está en riesgo.
Qué es el periodo de opción
El párrafo 5B del contrato de TREC para residencias de una a cuatro familias (reventa), formulario 20-19 vigente desde el 1 de julio de 2026, se llama Termination Option (opción de terminación). A cambio de una pequeña contraprestación y de que el comprador pague una cuota de opción a tiempo, el vendedor le da al comprador el derecho sin restricciones de terminar el contrato con un aviso dentro del número de días escrito en el espacio en blanco, contados después de la fecha efectiva. Ese plazo es el periodo de opción (option period). La palabra clave es "sin restricciones": el comprador no necesita dar una razón. Si termina a tiempo, la cuota de opción no se devuelve (el agente de escrow se la entrega al vendedor) y el earnest money se le devuelve al comprador.
Los contratos viejos tenían esto en el párrafo 23. TREC lo pasó al párrafo 5 en 2021, lo juntó con las reglas del earnest money e hizo automático el crédito de la cuota de opción. Si lee un artículo que todavía habla del párrafo 23 o de entregarle la cuota al vendedor, describe un formulario que ya no se usa.
El párrafo 5, paso a paso
| Cláusula | Qué dice | Qué significa para usted |
|---|---|---|
| 5A, entrega | Dentro de 3 días después de la fecha efectiva, el comprador debe entregar el earnest money y la cuota de opción al agente de escrow (la compañía de título). Se pueden pagar por separado o juntos. | Envíe o entregue los dos de inmediato; una cuota de opción tardía anula la opción. Si el día 3 cae en sábado, domingo o día festivo legal, la entrega se pasa al siguiente día hábil. |
| 5A(3) y (4), aplicación y crédito | El dinero recibido se aplica primero a la cuota de opción y luego al earnest money. El comprador autoriza al agente de escrow a entregar la cuota al vendedor en cualquier momento, y la cuota se acredita al precio de venta al cerrar. | Si cierra, la cuota no le cuesta nada: se resta del precio. Si termina, el vendedor se la queda como pago por su derecho a salirse. |
| 5B, opción de terminación | Derecho sin restricciones de terminar con un aviso dentro de los días indicados después de la fecha efectiva. Los avisos se dan a más tardar a las 5:00 p.m. hora local del lugar de la propiedad, en la fecha indicada. | Cuente días de calendario a partir del día siguiente a la fecha efectiva. El día 10 termina a las 5 p.m. aunque sea domingo; la extensión de fin de semana del 5A es para entregar dinero, no para el aviso de terminación. |
| 5C, earnest money tardío | Si el comprador no entrega el earnest money a tiempo, el vendedor puede terminar o buscar remedios según el párrafo 15, o las dos cosas, con un aviso antes de que el comprador lo entregue. | El earnest money tiene tanta prisa como la cuota. |
| 5D, sin cuota no hay opción | Si no se escribe una cantidad como cuota de opción, o el comprador no la entrega a tiempo, el comprador no tiene derecho sin restricciones a terminar. | Un contrato con la cuota en blanco es un contrato sin periodo de opción. |
| 5E, plazos | El tiempo es esencial; se exige cumplir los plazos al pie de la letra. | Las cortes y las compañías de título hacen cumplir las fechas a las dos partes. |
La fecha efectiva es la fecha de aceptación final. La llena el corredor cuando firma la última parte y se avisa a la otra. Todos los plazos del periodo de opción se cuentan desde esa fecha, así que confírmela en la primera página antes de contar.
Lo que suelen negociar los compradores en Houston
La duración y la cuota son espacios en blanco, así que las dos se negocian. En nuestras operaciones lo normal es un periodo de 7 a 10 días. Cuando hay varias ofertas, los compradores muchas veces lo bajan a 5 días; en casas viejas, con alberca, o donde hace falta un ingeniero de cimientos o una cámara en el drenaje, piden de 10 a 14. La cuota suele ser de unos cientos de dólares; algunos agentes usan como regla más o menos una décima de 1 por ciento del precio. Como la cuota se acredita al cerrar, una cuota más alta es una forma barata de hacer más atractiva su oferta sin perder el derecho a inspeccionar. Renunciar por completo a la opción es un paso serio que casi nunca recomendamos en Houston, donde hay que revisar cimientos, drenaje e historial de inundaciones.
Qué inspeccionar en ese plazo
El párrafo 7A le da al comprador acceso a horas razonables, le permite contratar inspectores con licencia de TREC o autorizados por la ley, obliga al vendedor a mantener los servicios conectados y dice que la prueba hidrostática de la plomería necesita una autorización aparte y por escrito del vendedor. Las pruebas invasivas, como una inspección de estuco que hace agujeros pequeños en las paredes, también necesitan su aprobación por escrito. Programe la inspección general para el día uno o dos.
| Inspección o revisión | Por qué importa en Houston | Cuándo |
|---|---|---|
| Inspección general con inspector con licencia de TREC | Estructura, techo, electricidad, plomería, aire acondicionado y calefacción, aparatos, drenaje, ático y espacios bajo el piso, en el formulario estándar de TREC. | Día 1 a 3 |
| Inspección de termitas (insectos que dañan la madera) | Las termitas subterráneas son comunes en el clima de la Costa del Golfo; algunos prestamistas piden el informe. | Junto con la inspección general |
| Cámara en el drenaje (sewer scope) | Las casas viejas dentro del Inner Loop muchas veces tienen tubos de drenaje de hierro fundido o barro; las roturas bajo la losa salen caras. | Día 2 a 5 |
| Ingeniero de cimientos | Los suelos de arcilla de Houston se mueven. Si el inspector ve desniveles, grietas o reparaciones previas, la carta de un ingeniero con licencia aclara la duda. | Día 3 a 7 |
| Alberca, spa, riego, pozo o fosa séptica | Sistemas especiales que no revisa un inspector general. | Día 2 a 6 |
| Cotizaciones de seguro | La edad del techo y los reclamos anteriores deciden la prima y si una aseguradora acepta la póliza; las cotizaciones para la misma casa pueden variar por miles al año. | Día 1 a 5 |
| Revisión de inundación, survey, título, HOA y MUD | Mapa de FEMA y datos de elevación, las declaraciones del vendedor sobre inundaciones, el survey existente y el T-47.1, el compromiso de título, los documentos de la HOA y el aviso de MUD o PID. Algunos tienen sus propios plazos en el contrato. | Durante todo el periodo |
Para el tema de inundaciones, vea nuestra guía de zonas de inundación en Houston.
Cómo se negocia dentro del plazo
El periodo de opción también es el periodo para negociar reparaciones. Con los informes en la mano, el comprador manda una enmienda al contrato pidiendo reparaciones, una baja de precio o un crédito del vendedor para costos de cierre, o una mezcla (los créditos tienen límite según el préstamo). El vendedor puede aceptar, contraofertar o negarse. La fuerza del comprador es sencilla: el derecho a terminar antes del plazo, y las dos partes lo saben.
- Pida lo que importa. Seguridad, entrada de agua, estructura y sistemas principales. Una lista de treinta detalles de apariencia debilita la petición y molesta al vendedor.
- Traiga números. Un presupuesto de contratista adjunto a la enmienda convence; un "arreglen el techo" vago, no.
- Muchas veces un crédito es mejor que una reparación. El vendedor con prisa escoge al proveedor más barato. Con un crédito, usted escoge al contratista después del cierre. Si se acuerdan reparaciones, el contrato exige que las hagan personas con licencia antes del cierre, con permisos cuando hagan falta; vuelva a revisar en el recorrido final.
- "As Is" (tal como está) no impide negociar. El párrafo 7D dice que aceptar la propiedad tal como está no le impide al comprador inspeccionar, negociar reparaciones en una enmienda o terminar durante el periodo de opción.
- No pierda de vista el plazo. Si el vendedor no ha aceptado para la tarde del último día, usted termina, extiende por escrito o sigue sin las reparaciones. Una promesa de palabra no extiende nada.
Cómo terminar o extender el periodo de opción
Para terminar, entregue el aviso de TREC Notice of Buyer's Termination of Contract (formulario 38-8) al vendedor o a su agente a más tardar a las 5 p.m. hora local del último día, y guarde prueba de la entrega. Después las dos partes firman una liberación para que la compañía de título devuelva el earnest money. El vendedor se queda con la cuota de opción.
Para extender, las dos partes firman una enmienda antes de que venza el plazo, con la nueva fecha final. Muchas veces el vendedor pide una cuota de opción adicional por los días extra. Las razones comunes son un especialista que no pudo venir a tiempo, un presupuesto de reparación que no ha llegado o una pregunta de seguro pendiente.
Para seguir adelante, no haga nada: la opción vence y el contrato sigue con sus demás términos.
Después del periodo de opción
Cuando vence la opción, el comprador solo puede terminar con un derecho que el contrato da por una razón específica: el periodo de aprobación del financiamiento en el anexo de financiamiento de terceros (Third Party Financing Addendum), una objeción al título o al survey que el vendedor no corrige según el párrafo 6D, una declaración del vendedor (seller's disclosure) entregada tarde (7 días para terminar después de recibirla, según el párrafo 7B), un aviso de MUD (distrito municipal de servicios públicos) o PID que no se dio antes del contrato, los documentos de la HOA según el anexo de la asociación de propietarios, o que el vendedor no haga las reparaciones acordadas. Salirse sin uno de esos derechos pone en riesgo el earnest money. Trate el último día del periodo de opción como la verdadera fecha de decisión.
El contrato por escrito con el agente del comprador en 2026
Desde el 1 de enero de 2026, la Sección 1101.563 del Código de Ocupaciones de Texas exige que el agente con licencia tenga un acuerdo por escrito con el comprador antes de mostrarle cualquier propiedad residencial, o antes de presentar una oferta si no se va a mostrar ninguna. Se permite un acuerdo solo para mostrar casas: debe ser no exclusivo, no puede durar más de 14 días y el agente no puede dar opiniones ni consejos. Para recibir consejos durante el periodo de opción, que es donde un agente del comprador aporta más, se necesita un acuerdo de representación completo. Ese acuerdo indica los servicios, la fecha de terminación, si es exclusivo, la compensación y cómo se calcula, y el aviso visible de que la compensación del corredor no la fija la ley y se puede negociar por completo. No tiene una duración fija: dura lo que usted y el agente acuerden, desde un solo día hasta un año o más, y termina en la fecha escrita.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dura el periodo de opción en Texas?
Se negocia y se escribe en el párrafo 5B del contrato de TREC, así que no tiene una duración fija. En Houston lo típico es de 7 a 10 días; cuando hay otras ofertas, muchos compradores aceptan 5, y en casas viejas o que necesitan un ingeniero de cimientos o una cámara en el drenaje piden de 10 a 14. Son días de calendario contados desde el día siguiente a la fecha efectiva, y el periodo termina a las 5 p.m. hora local del último día.
¿De cuánto es la cuota de opción y me la devuelven?
La cuota se negocia; en Houston es común que sea de unos cientos de dólares. Se entrega junto con el earnest money a la compañía de título dentro de 3 días después de la fecha efectiva. Si cierra, la cuota se acredita al precio de venta, así que no le cuesta nada. Si termina durante el periodo de opción, el vendedor se queda con la cuota y a usted le devuelven el earnest money. Si no se escribe una cuota o se paga tarde, no tiene periodo de opción.
¿El periodo de opción en Texas incluye fines de semana?
Sí. Se cuenta en días de calendario y termina a las 5 p.m. hora local del último día, aunque sea sábado, domingo o día festivo. La extensión de fin de semana del párrafo 5A solo aplica para entregar el earnest money y la cuota de opción, no para el aviso de terminación. Planee las inspecciones y la petición de reparaciones para no tener que decidir un domingo por la tarde.
¿El vendedor se puede echar para atrás durante el periodo de opción?
No. La opción de terminación es solo del comprador. El vendedor queda obligado por el contrato desde la fecha efectiva y solo puede aceptar otras ofertas como contratos de respaldo. Lo que protege al vendedor es la cuota de opción, que se queda si el comprador termina, y el derecho a negarse a las reparaciones, lo que le devuelve la decisión al comprador.
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Versión en inglés: The Option Period in a Texas Home Purchase. Otras guías en español: Comprar casa en Houston · Vender su casa en Houston · Mudarse a Houston · Preguntas frecuentes