Preguntas frecuentes sobre comprar y vender casa en Houston

El agente del listado trabaja para el vendedor. Su propio agente compara el precio con las ventas recientes, le explica los puntos de reventa e inspección, le da herramientas e información sobre inundaciones, redacta y negocia su oferta y mantiene al prestamista y a la compañía de títulos dentro del calendario. Desde el 1 de enero de 2026, la ley de Texas exige un acuerdo por escrito antes de que un agente con licencia le muestre una casa, o antes de presentar una oferta si no se muestra ninguna.

Sí. Desde el 1 de enero de 2026, la ley de Texas exige un acuerdo por escrito antes de que un agente con licencia le muestre una vivienda, o antes de presentar una oferta si no se muestra ninguna. El acuerdo de representación describe los servicios y su duración. El acuerdo solo para mostrar casas no es exclusivo, dura un máximo de 14 días y no incluye asesoría ni negociación. En una casa abierta (open house) a cargo de la correduría del listado, el anfitrión debe avisarle que representa al vendedor; otros anfitriones pueden pedirle un acuerdo. Le explicamos el acuerdo que corresponda antes de que firme.

Sí. En Houston los vendedores esperan una carta de preaprobación con cada oferta. A diferencia de una precalificación rápida, la preaprobación significa que el prestamista verificó su crédito, sus ingresos y sus ahorros. Suele tardar uno o dos días, vale de 60 a 90 días y le permite comparar cotizaciones de varios prestamistas en un plazo corto con una sola consulta de crédito. Como Texas ahora exige un acuerdo por escrito con su agente antes de las visitas, hable con un agente y con un prestamista al mismo tiempo.

Texas no fija un mínimo; lo fija el programa del préstamo. Los préstamos convencionales generalmente piden 620 o más. FHA permite 580 con 3.5 por ciento de pago inicial (de 500 a 579 con 10 por ciento). VA y USDA no tienen un mínimo oficial, aunque la mayoría de los prestamistas busca puntajes en los 500 altos o los 600 bajos. Un puntaje más alto baja su tasa y su seguro hipotecario, y revisar su puntaje unos meses antes de buscar le da tiempo para corregir errores o reducir saldos.

Menos de lo que muchos compradores creen. Los programas convencionales para compradores de primera vivienda empiezan en 3 por ciento, FHA en 3.5 por ciento, y los préstamos VA y USDA pueden ser sin pago inicial para quienes califican. El 20 por ciento evita el seguro hipotecario privado, pero no es obligatorio. Calcule además de 2 a 5 por ciento del precio para costos de cierre y para impuestos y seguro prepagados. En 2026 un préstamo convencional es conforming hasta $832,750 y el límite de FHA en el condado de Harris es $541,287; por encima del límite conforming el préstamo es jumbo, con reglas más estrictas.

Sí, varios. El Departamento de Vivienda y Asuntos Comunitarios de Texas (TDHCA) ofrece My First Texas Home y My Choice Texas Home, que combinan un préstamo a 30 años con hasta 5 por ciento del monto del préstamo en ayuda. La Corporación Estatal de Vivienda Asequible de Texas (TSAHC) ofrece Home Sweet Texas y Homes for Texas Heroes, también con hasta 5 por ciento. El Programa de Asistencia al Comprador de la ciudad de Houston anuncia hasta $125,000 para compradores con ingresos que califiquen y casas dentro de la ciudad, y el condado de Harris tiene su propio programa para áreas no incorporadas. Los límites de ingresos, los topes de precio y los fondos cambian con frecuencia; confirme los términos vigentes con el programa y con un prestamista participante.

El periodo de opción es un plazo corto que se fija en el contrato, a menudo de 5 a 10 días (en Houston, por lo general de 7 a 10), durante el cual el comprador puede cancelar por cualquier motivo después de pagar una cuota de opción. La cuota suele ser de unos cientos de dólares: si la compra se cierra, se acredita al precio; si el comprador cancela, el vendedor se la queda y el dinero en garantía (earnest money) se devuelve. La mayor parte de la negociación de la inspección ocurre en este plazo, así que conviene responder rápido.

Sí. El equipo de ventas de la constructora trabaja para la constructora. Nosotros representamos al comprador: lo registramos en su primera visita, comparamos constructoras y comunidades, revisamos el contrato de la constructora y negociamos incentivos como reducciones de tasa (buydowns) y créditos para mejoras. Vea nuestra guía para compradores de casas nuevas (en inglés).

Un análisis de precio por escrito con hoja de ganancias netas (net sheet), recomendaciones para dejar la casa lista y asesoría de preparación, fotografía HDR profesional, un recorrido 3D del interior y el exterior, un plano, staging virtual cuando ayuda, colocación premium en Homes.com y Zillow, publicidad pagada en línea, programación de visitas, seguimiento de los comentarios, reportes semanales y apoyo en la negociación y el cierre.

Estudiamos las casas con las que los compradores compararán la suya: los listados activos, las reducciones de precio recientes y las ventas de los últimos 60 días, ajustadas por tamaño, mejoras y ubicación. Le damos dos recomendaciones de precio y usted decide; nosotros le damos orientación y le explicamos nuestro razonamiento. Acordamos una meta de visitas para las primeras semanas para poder reaccionar rápido si los compradores no están de acuerdo con el precio. No publicamos la casa para esperar a ver qué pasa.

Por lo general no todas. Le señalamos qué arreglos se pagan solos, como pintura, iluminación o algo que un inspector marcaría, y cuáles puede omitir. La experiencia de Evan Compean como inversionista y constructor nos ayuda a saber por qué pagan más los compradores y qué ignoran.

Sí, pero vender tal como está no evita las inspecciones. Los compradores en Texas normalmente inspeccionan durante el periodo de opción y pueden pedir créditos o retirarse. En nuestras ventas recientes tal como está, las solicitudes posteriores fueron de $1,000 a $5,000.

Para problemas grandes, por lo general recomendamos un crédito: traslada al comprador el riesgo de costos sorpresa después del cierre, mantiene la fecha de cierre y evita discusiones sobre la calidad del trabajo. Lo pequeño y claro puede salir más barato si lo repara usted. Cotizamos cada punto con nuestros contratistas, esperamos la solicitud escrita del comprador en lugar de ofrecer de más, y comparamos reparaciones, un crédito y un cambio de precio en su hoja de ganancias netas.

Preparamos al avaluador de antemano con ventas comparables y una lista de mejoras; así se avaluó un bungalow de 1910 en Near Northside en su precio de contrato de $435,000. Si el valor aun así sale corto, el prestamista del comprador puede enviar una reconsideración de valor con mejores ventas comparables (la revisión suele tardar unos días hábiles), o usted puede buscar un punto intermedio o ajustar el precio. La reconsideración funciona mejor cuando el avaluador pasó por alto ventas más cercanas, más recientes o más parecidas.

Por lo general, sí. La divulgación del vendedor de Texas (Seller's Disclosure Notice) pregunta por los reportes de inspección por escrito que haya recibido en los últimos cuatro años, y usted debe divulgar los defectos que conozca. Por eso repasamos con usted los hallazgos antes de decidir cómo responder.

Depende del precio, el estado de la casa y la zona. Una primera semana tranquila no es raro en el mercado actual, y muchas casas tardan unos meses en venderse. Una vez bajo contrato, una venta financiada suele cerrar en unos 30 a 45 días.

Sí. Vendemos con regularidad para propietarios que viven en otros estados y países. La compañía de títulos revisa cualquier poder notarial (power of attorney) antes de la primera oferta, nosotros coordinamos el acceso y los proveedores en Houston, y la firma del cierre puede hacerse por correo o de forma remota.

Dentro de la ciudad de Houston, la tasa combinada es de cerca de 2.1 por ciento del valor avaluado antes de exenciones; muchos suburbios están entre 2 y 2.5 por ciento, y las subdivisiones nuevas con un MUD pueden superar el 3 por ciento. La mayoría de los prestamistas cobra un doceavo de la cuenta anual cada mes en una cuenta de depósito en garantía (escrow) y paga al condado a más tardar el 31 de enero. La exención de vivienda principal y una protesta anual bajan la cuenta, y su pago de escrow se ajusta después de que el condado actualiza el valor.

Dentro de la ciudad de Houston y de Houston ISD, a las tasas de 2026, unos $9,148 al año sin exenciones y unos $6,897 con la exención de vivienda principal, es decir, unos $575 al mes en su cuenta de escrow. Las cifras no incluyen el colegio comunitario ni otros gravámenes menores. En los suburbios con un MUD suele ser más.

Las cuentas se envían por correo en octubre y vencen el 31 de enero del año siguiente. Los recargos y los intereses empiezan el 1 de febrero.

Presente su protesta ante el distrito de avalúos de su condado (en el condado de Harris, HCAD) a más tardar el 15 de mayo o 30 días después de recibir su aviso de valor, lo que ocurra después, y lleve ventas comparables recientes. Para nuestros clientes anteriores, preparamos ventas comparables del periodo que el distrito revisa.

Un distrito municipal de servicios públicos (MUD) es un distrito especial que pidió prestado dinero para construir el agua, el drenaje y el alcantarillado de una subdivisión y lo paga con su propio impuesto de propiedad, que se suma a su tasa total. Son comunes en Katy, Cypress, Spring, Pearland, Fulshear, League City y la mayoría de las comunidades planificadas más nuevas. Las tasas van de unos $0.25 a $1.50 por cada $100 de valor por el MUD mismo, con los distritos nuevos en la parte alta; si además hay un distrito de diques (levee) o de drenaje, el total puede llegar a unos $2.00 (2%). En una casa de $400,000, el MUD mismo significa de unos $1,000 a $6,000 al año. Algunas comunidades también tienen un distrito de mejoras públicas (PID), que cobra una evaluación fija por lote. Texas exige que el vendedor le entregue un aviso con la tasa y la deuda del distrito antes de firmar el contrato, y el distrito de avalúos del condado enumera todas las entidades que cobran impuestos en una dirección. Compare la tasa total, no solo el precio.

Con frecuencia, sí. A medida que un distrito agrega casas y paga sus bonos, muchos MUD bajan sus tasas con el tiempo, pero varía según el distrito, así que revise el historial de tasas antes de comprar.

De tres maneras. Quita $140,000 de valor de los impuestos del distrito escolar; la ciudad de Houston y muchas entidades del condado de Harris exentan además el 20 por ciento del valor en su parte; y, una vez aprobada, el valor avaluado de su casa no puede subir más de 10 por ciento al año, a partir del año siguiente al primero en que califica. Los propietarios de 65 años o más, o con una discapacidad que califique, reciben $60,000 adicionales de exención de impuestos escolares y un tope en esos impuestos. Puede solicitarla ante el distrito de avalúos del condado en cuanto se mude a la casa como su residencia principal; es gratis y no hay razón para pagar a un servicio para que la presente. Su prestamista baja el pago de escrow una vez que el condado la aplica.

En una casa de $450,000 dentro de la ciudad de Houston y de Houston ISD, a las tasas de 2026, ahorra cerca de $2,250 al año, unos $188 al mes: de unos $9,148 sin la exención a unos $6,897 con ella. Las cifras no incluyen el colegio comunitario ni otros gravámenes menores. El monto exacto depende del valor de su casa y de las entidades que cobran impuestos en su dirección.

Sí. La ley de Texas le permite recibirla por el resto del año en cuanto sea dueño y viva en la casa, siempre que el dueño anterior no haya recibido la misma exención ese año (Código de Impuestos de Texas, sección 11.42(f)). Si el dueño anterior sí la tenía, presente la suya para el año siguiente.

El plazo general es antes del 1 de mayo; el distrito de avalúos del condado de Harris (HCAD) recibe las solicitudes regulares del 1 de enero al 30 de abril. Los distritos aceptan solicitudes tardías hasta dos años después de la fecha de morosidad, que suele ser el 1 de febrero. No tiene que volver a solicitarla cada año: una vez aprobada, sigue vigente mientras sea dueño y viva en la casa, a menos que el distrito le pida que la solicite de nuevo. HCAD envía cada enero una tarjeta postal para confirmar que usted vive en la casa; mantenga su dirección postal al día.

No. Presentarla es gratis ante el distrito de avalúos de su condado, y la mayoría de las solicitudes toma unos 10 minutos en línea. Algunas empresas envían cartas que parecen oficiales y cobran por un trámite que usted puede hacer por su cuenta.

Si la casa está en un área de alto riesgo de inundación de FEMA, como la zona A o AE, su prestamista lo exigirá. Fuera de esas zonas es opcional, pero según el Distrito de Control de Inundaciones del Condado de Harris (HCFCD), cerca del 68 por ciento de los daños estructurales reportados después de Harvey estaban fuera de la llanura de inundación de 100 años mapeada, así que conviene cotizarlo de todos modos. Las pólizas vienen del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) o de aseguradoras privadas y cuestan desde unos cientos de dólares al año en zonas de menor riesgo hasta varios miles en zonas de alto riesgo. Los vendedores en Texas deben declarar en la divulgación del vendedor las inundaciones y los reclamos de seguro contra inundaciones que conozcan. Le damos los enlaces a los mapas oficiales y la información para que usted los consulte; pida una cotización durante el periodo de opción.

El cauce de inundación (floodway) es el canal y el terreno cercano que debe mantenerse libre para llevar el agua de una inundación. La llanura de inundación (floodplain) es el área más amplia con una probabilidad fija de inundarse cada año, como el 1 por ciento anual de la llanura de 100 años. Si usted vende, en la divulgación del vendedor de Texas responda lo que sepa según los mapas de FEMA y su propia experiencia.

Empiece con la divulgación del vendedor, que pregunta por inundaciones pasadas, reclamos de seguro contra inundaciones y ayuda de FEMA. Después pida el certificado de elevación, si existe, y los registros de reparaciones, consulte los mapas históricos de inundación del Sistema de Alerta de Inundaciones (Flood Warning System) y pida a su inspector que busque señales de daño por agua. Ninguna base de datos pública enumera todas las direcciones que se inundaron. Le damos las herramientas y la información para esa búsqueda.

Depende de la elevación, la ubicación y el costo de reconstrucción de la casa. Muchas casas fuera de las zonas de alto riesgo pagan unos cientos de dólares al año, mientras que las que están dentro pueden pagar varios miles. Pida una cotización para la dirección específica.

Con frecuencia, sí. Una póliza del NFIP puede cederse al comprador en el cierre, lo que puede conservar la prima actual del vendedor y las protecciones de su tasa. Pregunte a un agente de seguros si la póliza del vendedor se puede ceder.

Calcule del 2 al 5 por ciento del precio de compra. Eso cubre los cargos del prestamista, el avalúo, la póliza de título del prestamista, un survey si no hay uno reciente, los cargos de registro, el interés prepagado y los primeros depósitos en su cuenta de escrow de impuestos y seguro. Texas no tiene impuesto de transferencia, el estado fija las tarifas del seguro de título y, en Houston, el vendedor acostumbra pagar la póliza de título del propietario, aunque todo es negociable. Los créditos del vendedor, de 3 a 9 por ciento del precio según el tipo de préstamo y el pago inicial, pueden cubrir la mayor parte de estos costos.

No siempre. A menudo se puede usar el survey existente del vendedor con una declaración T-47 que confirme que nada ha cambiado, si la compañía de títulos y el prestamista lo aceptan. Si se agregó una piscina, una ampliación o una cerca desde que se hizo el survey, se necesita uno nuevo.

Muestra quién es el dueño de la propiedad y los gravámenes, servidumbres o restricciones que la afectan. En lotes grandes puede revelar tuberías o servidumbres que afectan cómo usará el terreno, por lo que lo comparamos con el survey antes de su fecha límite para objetar.

Evan Compean es socio de una compañía de títulos en Houston, y se lo divulgamos por escrito desde el inicio. Usted nunca está obligado a usarla. Texas regula las primas del seguro de título, así que la prima es la misma en cualquier compañía de títulos; lo que cambia es el servicio.

Para presupuestar usamos alrededor del 0.5 por ciento del precio de compra al año, unos $1,625 en una casa de $325,000, y nuestra calculadora de hipoteca (en inglés) lo incluye por usted. Las cotizaciones salen más altas para techos más viejos, casas más grandes y direcciones costeras. Las pólizas de Houston suelen tener un deducible separado por viento y granizo de 1 a 2 por ciento de la cobertura de la vivienda, así que compare ese deducible además de la prima. Pida cotizaciones durante su periodo de opción, porque la edad y el estado del techo determinan gran parte del precio y pueden afectar qué aseguradoras emiten la póliza.

Confirme que se hicieron las reparaciones acordadas, que los aparatos funcionan y que tiene todas las llaves, los controles de la cochera y la llave del buzón. Los controles y las llaves del buzón que faltan están entre las llamadas más comunes que recibimos después del cierre.

El papeleo del vendedor suele tomar de 15 a 30 minutos, mucho menos que la hora que la mayoría de los compradores pasa firmando. Si no puede asistir, la compañía de títulos puede organizar una firma por correo o remota. Cuando el prestamista del comprador fondea la venta, la compañía de títulos libera sus ganancias, normalmente por transferencia bancaria el mismo día o el siguiente día hábil.