Guía para comprar casa en Houston

Comprar casa en Texas tiene reglas propias: el contrato lo promulga la Comisión de Bienes Raíces de Texas (TREC), el cierre se hace en una compañía de títulos y no ante notario, y el comprador tiene un periodo de opción (option period) para inspeccionar y, si quiere, retirarse. Esta guía explica los 10 pasos, los impuestos de propiedad, la exención de vivienda principal (homestead exemption) y los programas de pago inicial, con lo aprendido en más de 1,000 transacciones en Houston. Atendemos en español e inglés: (832) 777-3904.

El mercado hoy. Según la Houston Association of Realtors (HAR), la mediana del precio de una casa unifamiliar en el área de Houston fue de $325,000 en septiembre de 2026, prácticamente igual que un año antes; las casas tardaron en promedio 58 días en venderse y el inventario llegó a 5.5 meses. La tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años fue de 7.32 por ciento en la semana del 22 de octubre de 2026 (Freddie Mac). Con más inventario hay margen para negociar créditos del vendedor y reparaciones; con tasas arriba del 7 por ciento, el pago mensual pesa más que el precio.

Los 10 pasos para comprar casa en Texas

1. Obtenga su carta de preaprobación (pre-approval letter)

Antes de ver casas, un prestamista revisa su crédito, ingresos y ahorros y le entrega una carta de preaprobación que dice cuánto puede pedir prestado; es más sólida que una precalificación (pre-qualification), que es solo una estimación, y los vendedores en Houston la esperan con cada oferta. Reúna talones de pago, declaraciones de impuestos (W-2, 1099 o la declaración completa si trabaja por su cuenta), estados de cuenta e identificación, y compare al menos dos prestamistas con su Estimación de préstamo (Loan Estimate). La carta suele valer de 60 a 90 días.

2. Firme un acuerdo de representación por escrito

Desde el 1 de enero de 2026, la ley de Texas exige que el agente tenga un acuerdo de representación por escrito con usted antes de mostrarle casas o representarlo. El acuerdo describe los servicios, el plazo, la zona de búsqueda y cómo se compensa al agente; lo revisamos con usted línea por línea, en español, antes de firmar. El agente del listado trabaja para el vendedor; su agente trabaja para usted.

3. Busque con criterio

Definimos su presupuesto real (pago mensual, no solo precio), su traslado al trabajo y lo indispensable, y armamos una búsqueda en la MLS de HAR con alertas. Antes de visitar, revisamos el historial de inundaciones y la zona de FEMA, si la casa está en un MUD, la asociación de propietarios (HOA) y sus cuotas, las restricciones de escritura (deed restrictions) y las ventas recientes de la calle. En las visitas le decimos lo bueno y lo malo: cimentación, techo, humedad, estuco, ruido.

4. Haga una oferta con el contrato de TREC

Las casas de reventa en Texas se compran con el contrato promulgado por TREC, el One to Four Family Residential Contract (Resale), más los anexos que apliquen (financiamiento, HOA, aviso de MUD). La oferta fija el precio, el dinero en garantía, la cuota y el periodo de opción, la fecha de cierre, quién paga la póliza de título y el levantamiento topográfico (survey), qué aparatos se incluyen y si pide créditos del vendedor para sus costos de cierre. Antes de proponer el precio revisamos las ventas comparables y preguntamos al agente del listado qué le importa al vendedor; con varias ofertas, los términos pesan tanto como el precio.

5. Entregue el dinero en garantía (earnest money)

Al aceptarse el contrato, usted entrega a la compañía de títulos el dinero en garantía, por costumbre alrededor del 1 por ciento del precio en Houston, dentro de los tres días siguientes. No es un pago adicional: se acredita a su pago inicial o a sus costos de cierre. Lo recupera si termina dentro del periodo de opción o por una contingencia del contrato, como la de financiamiento o una objeción al título; lo pierde si incumple sin una causa prevista.

6. Use el periodo de opción para inspeccionar

A cambio de una cuota de opción (option fee), de unos cientos de dólares que también se acreditan al cierre, el contrato le da un periodo de opción, por lo general de 7 a 10 días, en el que puede cancelar por cualquier motivo. Es cuando se hacen las inspecciones: la general y la de termitas casi siempre y, según la casa, cimentación, techo, estuco (la inspección invasiva cuesta de $1,000 a $1,500), cámara de drenaje y piscina. Con los reportes pedimos reparaciones, un crédito o un ajuste de precio, con prioridad en seguridad, agua y estructura; los vendedores rara vez pagan por desgaste normal. Cotice también el seguro de vivienda: la edad del techo mueve el precio.

7. El avalúo (appraisal)

Su prestamista ordena un avalúo para confirmar que la casa vale lo que va a prestar. Si el valor sale bajo, hay opciones: pedir una reconsideración de valor con mejores comparables, negociar un precio intermedio con el vendedor, cubrir la diferencia con efectivo o, si su anexo de financiamiento lo permite, terminar. En préstamos FHA y VA, el avaluador puede exigir reparaciones antes del cierre.

8. Título y compañía de títulos

En Texas el cierre lo conduce una compañía de títulos: investiga la propiedad, emite el compromiso de título (title commitment) con los gravámenes, servidumbres y restricciones que la afectan, recibe y desembolsa el dinero y registra la escritura. Revisamos el compromiso junto con el survey antes de que venza su plazo para objetar. Las tarifas del seguro de título las fija el estado, así que la prima es igual en cualquier compañía; cambia el servicio. Evan Compean es socio de una compañía de títulos en Houston, lo divulgamos por escrito desde el inicio y usted nunca está obligado a usarla.

9. Costos de cierre y la Declaración de cierre (Closing Disclosure)

Calcule del 2 al 5 por ciento del precio para los costos de cierre del comprador: cargos del prestamista, avalúo, póliza de título del prestamista, survey si no sirve el existente, registro, intereses prepagados y los primeros depósitos de impuestos y seguro en su cuenta de depósito en garantía (escrow). Texas no cobra impuesto de transferencia, y en Houston el vendedor acostumbra pagar la póliza de título del propietario. Los créditos del vendedor pueden cubrir buena parte de estos costos, con límites del 3 al 9 por ciento según el préstamo. Recibirá la Declaración de cierre al menos tres días hábiles antes de firmar; confirme por teléfono con la compañía de títulos cualquier instrucción de transferencia bancaria, porque el fraude por correo electrónico es real.

10. Seguros, recorrido final y cierre

Antes del cierre necesita un seguro de vivienda (homeowners insurance) vigente, que en Houston cuesta comúnmente de $3,000 a $6,000 al año para una casa unifamiliar típica, con un deducible separado por viento y granizo del 1 al 2 por ciento del valor asegurado. El seguro contra inundaciones (flood insurance) es una póliza aparte, del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) o privada; el prestamista lo exige en las zonas de alto riesgo de FEMA (A o AE) y conviene cotizarlo en cualquier zona. El día del cierre hacemos el recorrido final (reparaciones, aparatos, llaves y controles), usted firma en la compañía de títulos, el prestamista fondea y recibe las llaves. Al mudarse, solicite su exención de vivienda principal.

Impuestos de propiedad y la exención de vivienda principal

Texas no tiene impuesto estatal sobre la renta, así que los gobiernos locales dependen del impuesto de propiedad (property tax, el equivalente al predial). Dentro de la ciudad de Houston, las tasas adoptadas para 2026 suman cerca de 2.1 por ciento del valor avaluado antes de exenciones: Houston ISD $0.8421 por cada $100 de valor, la ciudad $0.5192 y las entidades del condado de Harris $0.6715, más gravámenes menores. Los suburbios varían según el distrito escolar, y los que tienen un MUD pueden superar el 3 por ciento. El prestamista suele cobrar un doceavo del impuesto anual con cada pago mensual.

La exención de vivienda principal (homestead exemption) baja la cuenta de tres maneras si la casa es su residencia principal: quita $140,000 del valor para el impuesto escolar (monto aprobado por los votantes en noviembre de 2025), la ciudad de Houston y el condado de Harris descuentan 20 por ciento adicional de su parte, y el valor avaluado no puede subir más de 10 por ciento al año. Los propietarios de 65 años o más, o con discapacidad, reciben $60,000 adicionales de exención escolar y un tope en ese impuesto. Se solicita gratis ante el distrito de avalúos del condado (HCAD en Harris), normalmente antes del 30 de abril, y puede hacerlo el mismo año en que compra. En una casa de $325,000 dentro de la ciudad, el impuesto ronda $6,800 al año sin exenciones y cerca de $5,000 con la exención; además puede protestar el valor cada primavera, antes del 15 de mayo.

MUD y PID: los impuestos de distrito

Muchos suburbios nuevos están dentro de un distrito de servicios públicos municipales (MUD, Municipal Utility District), que pidió prestado para construir el agua, el drenaje y el alcantarillado del vecindario y lo paga con su propio impuesto. Es común en Katy, Cypress, Spring, Pearland, Fulshear y League City. Las tasas van de unos $0.25 a $1.40 por cada $100 de valor: los distritos nuevos en la parte alta, los maduros en la baja. Un distrito de mejoras públicas (PID) funciona de forma parecida. El vendedor debe entregarle un aviso con la tasa y la deuda del distrito antes de firmar; compare la tasa total, no solo el precio.

Pago inicial (enganche) y programas de ayuda

Se necesita menos de lo que muchos creen: los programas convencionales para compradores de primera vivienda empiezan en 3 por ciento de pago inicial, los préstamos FHA en 3.5 por ciento con puntaje de 580 o más, y los préstamos VA (veteranos) y USDA (zonas rurales elegibles) pueden ser de 0 por ciento para quien califica: pregúntenos. Con menos de 20 por ciento, un préstamo convencional lleva seguro hipotecario privado (PMI), de 0.3 a 1.5 por ciento del préstamo al año, que se elimina al llegar al 20 por ciento de capital. En 2026 el límite conforme (conforming) es de $832,750 y el límite FHA en el condado de Harris es de $541,287; los fondos de regalo de familiares se aceptan con una carta de regalo.

Programas de ayuda: el TDHCA (My First Texas Home y My Choice Texas Home) y la TSAHC (Home Sweet Texas y Homes for Texas Heroes) ofrecen hasta 5 por ciento del préstamo en ayuda para el pago inicial; el Programa de Asistencia al Comprador de la ciudad de Houston anuncia hasta $125,000 para compradores con ingresos que califiquen dentro de la ciudad, y el condado de Harris tiene el suyo para áreas no incorporadas. Los límites y los fondos cambian con frecuencia; confirme los términos con el programa y con un prestamista participante.

Opciones para compradores con ITIN o extranjeros no residentes

Si declara impuestos con un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN) en lugar de un número de Seguro Social, varios prestamistas en Houston ofrecen hipotecas con ITIN, y otros ofrecen préstamos para extranjeros no residentes (foreign national loans). Los requisitos cambian según el prestamista: por lo general piden un pago inicial mayor que los programas convencionales o FHA, comprobantes de ingresos y, sin historial de crédito tradicional, pruebas de pagos puntuales de otras cuentas; las tasas suelen ser más altas. Compean Group no es prestamista y no origina préstamos, pero lo ponemos en contacto con prestamistas que trabajan estos programas para que compare condiciones.

Cuánto dinero necesita: ejemplo al precio mediano

Con un préstamo FHA sobre una casa de $325,000, el efectivo total antes de créditos del vendedor suele quedar entre $18,000 y $28,000. Use nuestra calculadora de hipoteca para Houston (en inglés) para estimar el pago mensual con impuestos, seguro y MUD.

Preguntas frecuentes de compradores

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Actualizado el 29 de octubre de 2026.